賃貸契約におけるトラブル回避法(事前に知っておきたいこと)

2016/12/12

賃貸契約を締結してしまえば、どんな風に使用してもいいという訳ではありません。
ルールを守って使用することによりトラブルを避けることができます。
知らなかったでは済まされないこともありますので、しっかり確認していきましょう。

【賃料】
賃料は、賃貸契約を結んだときの金額がそのまま続くとは限りません。賃貸人から「値上げのお知らせ」がくることもあるのです。
賃料の改定は、双方の協議の上となります。一方的な理由だけで、値上げをすることはできませんので、安心してください。
改定の理由としては、土地や建物の税金などの負担の増減によるもの・土地や建物の価格上昇や経済事情の変動・近隣の賃貸物件の賃料に対して不当となったものがあげられます。

【転貸】
賃貸物件は、賃借人と同居人欄に記入したが居住するものです。賃貸人に黙って、友人・知人に勝手に貸すことができません。
どうしても貸したい・貸さなければならない理由ができた場合は、「転貸の承諾についてのお願い」など書面による承諾を得ることが必要になります。

【中途解約】
転勤や結婚などなんらかの理由で契約期間を待たずに転居しなければならなくなった場合、少なくとも30日前に解約を申し出ることによりスムーズに解約することができます。
また、解約申し入れ日から30日分の賃料を支払うことにより、30日経過するまでに解約することができます。

【居住するうえでの禁止または制限される行為】
大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うことの禁止。
ペット可であってもなんでも飼育可能というわけではありません。
猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育することは禁じられています。
賃貸契約を締結したからと言って、自由に振舞っていいということではないのです。
乱暴な言動を行い、威勢を示すことにより近所の方や通行人を不安にさせることもしてはならない行為です。
出産以外で契約書に記載した同居人以外を追加する場合や、一か月以上留守にする場合は、賃貸人に連絡しなければなりません。
反社会的勢力を居住させたり、出入りさせたりすることも禁止されています。
賃貸人の承諾なく、増築、改築、移転、改造、模様替えや工作物の設置を行ってもいけません。

【原状回復】
トラブルで一番多いのは、原状回復でしょう。
賃貸契約書には、「賃貸人・賃借人の修繕分担表」も添付されていますので、しっかり確認しておきましょう。
ペット可物件であっても、飼育ペットによる柱等のキズや臭いは、賃借人の負担となります。
テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみは、賃貸人負担ですが、賃借人が日常の清掃をおこたったための台所の油汚れは、賃借人の負担となります。タバコのヤニ、臭いも賃借人の負担です。壁等の画鋲、ビン等の穴は、賃貸人負担ですが、賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミは賃借人負担となります。
とりあえず、こまめなお手入れや掃除はきちんと行っておきましょう。
建物へのキズは、入居前からあったものであれば、証拠写真をとっておくことが大切です。
貸主から「入居後にできたものだ」と言われても対抗できるようにしておきましょう。
費用がいくらぐらいかかるものなのか不安な場合は、『原状回復工事施工目安単価』で入居時に確認しておきましょう。
退去時は、価格が変動していることも考えられますので、あくまで目安としてチェックしておきましょう。
原状回復の中には、経過年数を考慮するものとしないものがあります。経過年数を考慮する代表的なものは、クロス・カーペット・クッションフロアです。経過年数6年とされていますので、賃借人が6年居住したならば原状回復のための張替えに必要はありません。

【連帯保証人】
連帯保証人は、賃借人と同じ債務を背負うことになります。よって、滞納家賃のみ支払えばいいという訳ではありません。建物や設備の破損や火事になってしまったなど、もしものときへの対応もしていかなければならいのです。連帯保証人は、年金暮らしの親御さんでも可能な場合がありますが、貯蓄などの支払い能力があるか審査されます。また、なりすましなどの不正を防ぐべく、実印で押印し印鑑証明書の添付が必要とされています。

【特約】
例外として特約が記入してある場合があります。
本来は、賃貸人が負担すべきものを、特別に賃借人が負担する場合に記載するものですので、必ず確認しましょう。特約に記載されたからといっても、「消費者の利害を一方的に害する」ものは無効とされます。鵜呑みにせずに、賃貸人と話し合い合意のもとで対応していきましょう。

契約書をかわしてから借りなくなった場合の金銭授受、退去時の原状回復、更新時の賃料値上げや更新不可など契約や解約の節目にトラブルがおこりやすくなります。
お互いにいがみ合っていては、解決になりません。コミュニケーションの取り方次第で、トラブルは大きくも小さくもなります。感情的にならず冷静な対応を心がけていきましょう。

 

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